Economía

La obra nueva de vivienda es aún solo un 10% de la construida antes de la crisis

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El valor medio del metro cuadrado es también un 22% más bajo que en 2008 y los expertos alejan la posibilidad de otra burbuja del 'ladrillo'

Meses y meses de subidas continuadas en losprincipales indicadores del mercado de la vivienda –por ejemplo, 16 consecutivos en el alza nominal de sus precios y otra docena en el número de residencias terminadas– y, sin embargo, el consenso de los expertos es que la posibilidad de otra temida burbuja del 'ladrillo' está todavía lejos. Lo aseveró en uno de sus últimos informes el Banco de España –«no se evidencian indicios generalizados de sobrevaloración»– y lo refrendaron este jueves tanto los principales portales inmobiliarios de internet como la consultora especializada CBRE.

Esta última, en su estudio correspondiente a 2019, advierte una tasa de crecimiento anual «de alrededor del 25%» en la construcción de vivienda nueva, «a ritmo constante» desde 2015. De hecho, el último ejercicio se finalizaron 64.500 unidades, un 18% más que en 2017. Sin embargo, solo representa todavía un 18% del promedio anual de casas edificadas en los años 90 y únicamente una décima parte de las concluidas durante 2008, esto es, al principio de la última crisis económica.

«No esperamos que se lleguen a alcanzar los niveles de 2008, pero sí que vemos un ajuste de la situación de mercado», señaló Samuel Población, director nacional de producto residencial y suelo de CBRE España. Y es que según los datos que observa, la propia ralentización del crecimiento económico del país que se prevé para los próximos meses se verá reflejada luego en el sector inmobiliario residencial. Por eso, su estimación para 2019 es que el número de transacciones se encuentre entre 610.000 y 615.000, un 4,5% más que el año pasado aunque menos de la mitad que la tasa de 2018.

La edificación de vivienda, por el contrario, acelerará de forma previsible su incremento casi un 32% hasta rozar las 85.000 unidades, con la expectativa de alcanzar las 100.000 anuales en 2020 (un 55% más que en 2018). Pese a esa aparente «velocidad de crucero», la producción neta de casas nuevas «continuará en niveles relativamente moderados en los dos próximos años». Así, estarán aún muy lejos de las 618.000 anuales terminadas como promedio entre 2004 y 2008, en plena burbuja del 'ladrillo', aunque al mismo tiempo duplicarán con creces las 44.000 de media en los últimos seis años.

Poca creación de hogares

Para los técnicos de CBRE, una cifra positiva para el mercado y alejada de los excesos serían 267.000 nuevas residencias construidas al año, un promedio similar al de la década de los 90. Eso haría que la cuota de las viviendas a estrenar se elevase de forma igualmente moderada hasta el 12% o 13% frente al 10% actual. Eso sí, constatan a la vez que el principal motor de la demanda compradora hoy en día es la «reposición», es decir, familias con capital u otra casa en propiedad que «han optado por mejorar su situación».

«No es la creación de hogares lo que está generando esa nueva demanda», apunta otro consultor de CBRE, Álvaro Martín-Guerrero. El principal obstáculo –señala– es la falta de ahorros, lo que ha llevado a que la mitad de aquellos en la última década se hayan establecido en régimen de alquiler (el 52%), frente a un 38% mediante compra y el resto con cesiones o donaciones según la información del INE. Por eso, y considerando el remanente de casas aún por vender –menos de medio millón, a juicio de la consultora–, piden que se reduzca la burocracia con el suelo y las licencias, y además se estabilicen los costes de construcción.

Esos factores han provocado un encarecimiento continúo del coste de las casas desde los mínimos a los que cayó en 2014, recuperándose un 12,4%. En el primer trimestre de este año, según publicó también este jueves el Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre alcanzó los 1.636 euros, un 4,4% que en el mismo período de 2018. Dicho valor, sin embargo, es todavía un 22,1% inferior al de principios de 2008, cuando registró su máximo y en términos reales (contando el IPC) resulta también un 31,4% más bajo.

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